💾 Archived View for gmi.noulin.net › mobileNews › 3792.gmi captured on 2021-12-03 at 14:04:38. Gemini links have been rewritten to link to archived content
-=-=-=-=-=-=-
LEMONDE.FR | 01.02.12 | 21h01 Mis jour le 02.02.12 | 10h40
Les professionnels de l'immobilier attendent une baisse des prix en 2012.AFP/
PATRICK KOVARIK
La hausse des prix de l'immobilier en France depuis plusieurs ann es est-il le
fait d'une bulle sp culative ou correspond simple gonflement rationnel des
prix dans un contexte d'offre rare ?
Le concept de "bulle" est fond sur un pari : si les prix de l'immobilier sont
lev s un moment donn , c'est parce les investisseurs estiment qu'ils le
seront plus encore, et ce m me si les fondamentaux ne semblent pas justifier un
tel niveau de prix.
Entre 1998 et 2010, les prix de l'immobilier ont augment de 141 % (Insee).
Tout l'enjeu est de savoir comment le march de l'immobilier va voluer, et r v
ler ou non cette fameuse bulle, dont l'existence n'est g n ralement av r e que
lorsqu'elle clate.
Des aides la pierre en diminution
L'ann e 2012 marque la fin de nombreux cadeaux fiscaux aux investisseurs.
Dernier en date, celui permettant l'exon ration de taxes sur les plus-values
immobili res, s rieusement rabot depuis mercredi 1er f vrier. Celle-ci
concerne tous les biens immobiliers, hors r sidence principale (r sidence
secondaire, bien locatif, terrain b tir).
Cette r forme pourrait accentuer l'effet de r tention de l'offre, d j forte,
qui d note une tendance la sp culation de la part des investisseurs : les
propri taires, qui rechignent d j vendre et font par cons quent monter les
ench res, pourraient attendre plus longtemps encore avant de se s parer de
leurs biens concern s par la r forme. En p riode de crise et dans un contexte
de p nurie de logements, la pierre est plus que jamais une valeur refuge.
Outre les plus-values immobili res, le d but de l'ann e a sign la fin ou la r
duction de plusieurs autres aides la pierre : la suppression du pr t taux z
ro pour l'achat de logements anciens, la forte baisse des avantages fiscaux du
dispositif Scellier et la hausse de la TVA sur les travaux et sur l'accession
sociale la propri t , de 5,5 % 7 %.
Des conditions de cr dit "satisfaisantes"
Ces avantages avaient jusqu'ici fortement contribu la bonne sant du march
du pr t. "En 2011, les conditions de cr dit sont rest es tout fait
satisfaisantes", explique Michel Mouillart, professeur d' conomie l'Universit
Paris-Ouest et auteur d'une tude de l'Observatoire cr dit logement-CSA publi
e en janvier.
Si les taux d'int r t ont enregistr une l g re hausse depuis la fin de l'ann e
2011 (3,94 % en moyenne en d cembre contre 3,25 % en novembre 2010) selon
l'Observatoire, ceux-ci restent historiquement bas et permettent
l'endettement des m nages fran ais de rester bien en dessous de celui des Am
ricains ou des Espagnols, tr s touch s par l'effondrement du secteur
immobilier.
"En France, on ne constate pas une envol e de l'investissement (...) dans
l'immobilier qui aurait pu justifier une embard e comme celle qu'on a vue dans
les pays anglo-saxons ou en Espagne", expliquait, l'occasion de la
publication d'une tude de l'Insee en mai 2011, Jean-Philippe Cotis, le
directeur g n ral de l'institut statistique, balayant alors toute hypoth se de
bulle.
Dans une interview la Tribune, en janvier, le sp cialiste des march s Marc
Fiorentino saluait de son c t le r le des banques fran aises qui "sont rest es
rigoureuses, qu'il s'agisse de la r gle de 20 % d'apport personnel minimum ou
bien de celle imposant une capacit de remboursement d'au moins un tiers du
revenu disponible apr s imp ts". Dans les coulisses des banques, le discours a
pourtant nettement volu , et bon nombre de m nages s'endettent hauteur de
plus d'un tiers de leur revenu, et n'ont parfois m me aucun apport fournir
leur banquier.
L'offre reste rare
Une tude du Centre d'analyse strat gique publi e en mai se montrait plus
alarmiste et s'inqui tait de la survenue d'une bulle. Le document montre qu'au
cours des vingt-cinq derni res ann es, le prix r el des logements anciens, hors
inflation, a t multipli par deux, tandis que les loyers progressaient de
seulement 30 %. Un d calage du m me ordre est galement notable par rapport aux
revenus des m nages (+ 43 %).
Pour Jean-Philippe Cotis, ce d calage s'explique principalement par la p nurie
d'offre. "On est plus du c t de la sph re r elle de l' conomie et de la raret
physique que du c t de complications financi res", analysait-il, toujours en
mai. D'ailleurs, alors que le march s' tait violemment contract entre 2008 et
2009 (moins un tiers de transactions), les prix ont pourtant peine baiss .
Conscient du poids du prix du logement sur les budgets fran ais, Nicolas
Sarkozy souhaite rem dier la p nurie de logements gr ce deux mesures,
annonc es dimanche : un rel vement des droits construire sur les habitations
30 %, sauf opposition des communes, et la mise disposition de terrains
publics.
La premi re mesure "sera appr ci e des propri taires de maisons qui veulent
s'agrandir mais elle ne contribuera que tr s marginalement la diminution du
prix des logements", estime Guy Portmann, pr sident de France Terre et vice-pr
sident de la F d ration des promoteurs immobiliers. "Les principaux facteurs
qui jouent sur le prix du foncier ne sont pas trait s, en particulier la
fiscalit des plus-values immobili res, qui aggrave la r tention des terrains
par les propri taires. Cette r tention g n re une p nurie qui conduit la
hausse des prix", d plore M. Portmann.
Une baisse des prix et des cr dits attendue en 2012
Cet infl chissement, amorc cet t en Ile-de-France, devrait devenir
significatif en 2012, selon la majorit des grands r seaux d'agences immobili
res et des banques.
Reste savoir si les taux de cr dit immobilier vont augmenter, et dans quelle
proportion. Selon une tude de la Banque de France, un peu plus d'un tiers des
tablissements bancaires ont durci leurs conditions de cr dit immobilier aux
entreprises au quatri me trimestre 2011. La majorit d'entre elles
anticiperaient une baisse de la demande au premier trimestre 2012.
D'autre part, les nouvelles normes impos es dans le cadre de B le 3, qui
obligent les banques augmenter leur ratio de fonds propres, pourraient avoir
pour cons quence de diminuer les ressources disponibles pour le cr dit aux
particuliers.
Xavier Lacombe, directeur associ du cabinet Art mis Courtage, se veut plus
rassurant. "Les m nages fran ais ont compris que les taux restaient bas. Les
banques sont toujours la recherche de client le via les pr ts immobiliers,
malgr un contexte conomique plus difficile", souligne-t-il.
Il conc de cependant que le volume des transactions risque d' tre moins
important qu'en 2011, "une ann e exceptionnelle pour le secteur du cr dit. Nous
sommes dans une p riode de transition due l' lection pr sidentielle. Les m
nages fran ais attendent en g n ral de savoir quelles mesures fiscales vont
tre adopt es", explique M. Lacombe.
En 2012, l' volution du march immobilier d pendra particuli rement des capacit
s de financement propos es par les banques, mais aussi de la confiance que les
investisseurs leur accorderont. Si la pierre reste une valeur refuge, les
particuliers ne sont pas pr ts y investir leurs conomies tout prix,
surtout l'heure o les avantages fiscaux se r duisent comme peau de chagrin.
Les lections ainsi que l'application des r gles de B le 3 et leurs r
percussions sur le cr dit seront donc d terminantes.
Anna Villechenon